• BGH: Gutgläubig falsche Angaben beim Immobilienverkauf begründen kein arglistiges Verhalten

    by  • 2. Mai 2012 • Rechtsprechung

    Mit Urteil vom 16. März 2012 hat der BGH entschieden, dass der Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer grundsätzlich auch dann nicht arglistig handelt, wenn er keinen Hinweis dazu abgibt, dass er sich über die Ursache von sichtbaren Symptomen eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, obwohl sein guter Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen mag.

    Der Sachverhalt:

    Die Kläger hatten im Jahr 2004 von der Beklagte ein mit einem 1936 errichteten Haus bebautes Grundstück für 575.000 € gekauft. Der Vertrag enthielt einen Ausschluss für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Das Exposé enthielt u.a. die Angabe, dass das Souterrain „nicht wirklich Keller“ sei, sondern zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder Bibliothek geeignet sein sollte. Außerdem wurde bei der Besichtigung über Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden und deren mögliche Ursachen gesprochen.

    Nach dem Kauf stellte sich allerdings heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft war, weshalb Feuchtigkeit eindrang und in den Kellerwänden aufstieg. Die Kläger verlangten von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die – in einem Gutachten geschätzten – Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperre und das Richten der Dachrinne i.H.v. 132.000 €.

    Die Berufung gab den Klägern Recht. Dagegen richtete sich die Revision der Beklagten.

     

    Die Entscheidung:

    Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

    Das Berufungsgericht hatte den Klägern zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zuerkannt.

    Zwar hatte die Beklagte ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen, teilweise nicht erfüllt. Denn die Kellerräume waren weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als Lagerräume geeignet noch hatten sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem Käufer zu erwartende Beschaffenheit. Allerdings konnten die Ansprüche im Hinblick darauf, dass sie wegen eines Sachmangels ausgeschlossen waren, nicht geltend gemacht werden, da der Mangel vom Verkäufer (Beklagten) nicht arglistig verschwiegen worden war.

    Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht zwar eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Nicht ohne weiteres erkennbar sind solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

    Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an die Offenbarungspflicht überspannt, indem es einen Verkäufer für verpflichtet hielt, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden waren. Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es lediglich, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Hier hat der Beklagte jedoch lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer – für sich genommen plausible – Vermutungen genannt hatte.

    Hier ist das Urteil im Volltext abrufbar.

    Diese Seite druckerfreundlich anzeigen

    Boris Maskow

    About