• BGH: Zu den Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters

    by  • 20. Dezember 2012 • Rechtsprechung

    In einer aktuellen Entscheidung vom 10. Oktober 2012, Az.: VIII ZR 107/12 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage auseinandergesetzt, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und andauern muss, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Das Ergebnis ist für geplagte Vermieter nicht unerfreulich.

    Der Sachverhalt:
    Der Beklagte war seit 1972 Mieter einer Wohnung in Berlin, die Klägerin war seit 2003 Vermieterin. Der Beklagte schuldete die Miete monatlich im Voraus. In einem ersten Verfahren 2009 waren rückständige Heizkostenvorauszahlungen des Mieters streitig; die Klägerin hatte hier bereits eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen. Später kündigte die Klägerin dem Beklagten erneut fristgemäß, da er zu diesem Zeitpunkt noch nicht die Miete für den laufenden Monat bezahlt hatte. Das Amtsgericht hatte der Klage auf Räumung stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Der Beklagte verfolgte sein Ziel der Klageabweisung weiter mit der Revision.

    Die Entscheidung:
    Die erstmalige Kündigung vom September 2009 war wirksam. Dauer und die Höhe des Zahlungsverzuges rechtfertigten nach Meinung des BGH die Kündigung. Die Richter stellen in ihrem Urteil klar, dass nicht jede geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzögerung die Annahme einer „nicht unerheblichen Pflichtverletzung“ im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt. Die Erheblichkeitsschwelle sei nämlich noch nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteige und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat betrage. Vorliegend war die vom BGH postulierte Erheblichkeitsschwelle aber im Kontext der ersten Kündigung überschritten worden, da die Rückstände mehr als zwei Monatsmieten ausmachten. Die letztmalige Kündigung vom November 2010 war dagegen unwirksam, weil keine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ vorlag. Der Beklagte war hier lediglich für neun Tage im Verzug mit seiner Monatsmiete.

    Fazit:
    Vermieterkündigungen aufgrund von Mietrückständen wurden und werden oft auf die Regelung des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) BGB gestützt. Diese Vorschrift erlaubt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. Der Mieter hat gegenüber einer solchen Kündigung jedoch immer das Schlupfloch des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die außerordentliche fristlose Kündigung wird demnach unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder Nutzungsentschädigung durch Zahlung befriedigt wird. Diese Möglichkeit hat der BGH in seinem jetzigen Urteil für den Fall der ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Voraussetzung der ordentlichen Kündigung ist, dass der Mieter mit einem Betrag in Rückstand gerät, der bereits nur eine Monatsmiete übersteigt und dies für mehr als einen Monat. Eine dann ausgebrachte ordentliche Kündigung kann der Mieter auch nicht mehr durch nachträgliche Zahlung zu Fall bringen.

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    Boris Maskow

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